Ramener à 5,5 % la TVA du logement social et porter le « 1 % logement » à 2 % de la masse salariale
Proposition de Fabien Roussel (Parti communiste français)
Ce que prévoit la mesure
Le cahier « Logement » du PCF prévoit une TVA à 5,5 % pour les organismes HLM sur toutes leurs opérations d'investissement et d'entretien et pour l'ensemble de la production et de la rénovation du parc social, la fin de la réduction de loyer de solidarité, l'interdiction de la vente de logements HLM et le relèvement de la participation des employeurs (« 1 % logement », aujourd'hui 0,45 %) à 2 % de la masse salariale, sans seuil de salariés. Le Journal de l'Agence rapporte que Fabien Roussel a repris ces propositions, avec des prêts publics de longue durée à taux bonifiés.
« Une TVA à 5,5 % pour les organismes HLM sur toutes leurs opérations d’investissements et d’entretien du patrimoine »
Paramètres annoncés : TVA sur la production, la rénovation et l'entretien du logement social : 5,5 %. Participation des employeurs à l'effort de construction : 2 % de la masse salariale (0,45 % aujourd'hui), sans seuil d'effectif.
Qui est concerné
- Publics concernés
- Organismes HLM · Employeurs assujettis à la participation à l'effort de construction
- Prix concernés
- Construction et rénovation de logements sociaux
- Finances publiques
- Dépense supplémentaire ou baisse de recettes
Ce que dit la recherche sur ce sujet
Travaux portant sur le même type de mesure, pas sur cette proposition précise : les paramètres et le contexte peuvent différer.
Ce que dit la recherche : aides personnelles au logement (apl)
Les aides au logement bénéficient-elles aux locataires ou sont-elles captées par les loyers, et qui supporte leurs baisses ?
Les études françaises sur l’extension des aides au début des années 1990 convergent : une large part des aides supplémentaires (de 50 % à 80 % selon les estimations) a été absorbée par des hausses de loyers, l’offre de logements réagissant peu à court terme. Un travail plus récent nuance ce constat à long terme : l’effet haussier sur les loyers s’accompagne d’une hausse du nombre de logements et ne dure pas sur le segment des petits logements. Ces résultats portent sur des hausses d’aides ; ils ne permettent pas de conclure qu’une baisse des aides fait baisser les loyers dans les mêmes proportions. Les baisses décidées depuis 2017 ont été mesurées par l’Insee : elles pèsent sur les 20 à 30 % de ménages les plus modestes.
4 études et évaluations
- Fack G. (2005), Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés ? L’incidence des aides au logement en France (1973-2002), Économie et Statistique, n° 381-382 Revue à comité de lecture
En comparant les ménages à bas revenus concernés ou non par l’extension des aides du début des années 1990, l’étude estime qu’entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues ont été absorbées par des hausses de loyers, l’amélioration de la qualité des logements étant trop faible pour expliquer ces hausses. - Fack G. (2006), Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France, Labour Economics Revue à comité de lecture
Un euro supplémentaire d’aide au logement entraîne une hausse de 78 centimes du loyer payé par les nouveaux bénéficiaires, ne laissant que 22 centimes pour réduire leur loyer net ; l’effet tient à une offre de logements très peu élastique. - Grislain-Letrémy C., Trevien C. (2023), Housing subsidies: a smaller upward impact on rents if supply adjusts, Banque de France, billet n° 302 (résumé d’un document de travail) Document de travail
À long terme, l’effet haussier des aides sur les loyers du parc privé s’accompagne d’une augmentation du nombre de logements ; ces effets dépendent du segment de marché et ne sont pas durables pour les petits logements, dont le nombre a augmenté. Les aides au logement représentent 15,7 milliards d’euros en 2021 (0,6 % du PIB). - Biotteau A.-L., Fredon S., Paquier F., Schmitt K. (2018), Les réformes des prestations et prélèvements mises en œuvre en 2017 ont un impact quasi nul sur les inégalités de niveau de vie, Insee, France, portrait social Évaluation institutionnelle
La baisse de 5 euros par mois des aides au logement d’octobre 2017 concerne 5,05 millions de ménages en année pleine et réduit leur revenu disponible de 60 euros par an (290 millions d’euros au total) ; c’est la réforme de 2017 qui accroît le plus les inégalités de niveau de vie, les 20 % les plus modestes étant les plus touchés.
Ce que dit la recherche : encadrement des loyers
L’encadrement des loyers fait-il baisser les loyers, et à quel prix pour l’offre de logements ?
Les évaluations disponibles s’accordent sur un point : l’encadrement réduit les loyers des logements concernés (de l’ordre de 4 à 5 % à Paris par rapport à une situation sans encadrement, selon l’étude menée pour l’Atelier parisien d’urbanisme en partenariat avec la Ville de Paris). Elles divergent sur les effets secondaires. Les études américaines, qui portent sur des dispositifs différents, trouvent une réduction de l’offre locative à San Francisco et une hausse de la valeur des logements après la fin du contrôle à Cambridge ; l’étude parisienne ne trouve pas d’effet robuste sur le nombre d’annonces. Les dispositifs comparés ne sont pas de même nature, et l’effet de long terme du dispositif français sur l’offre et sur l’entretien des logements n’est pas connu.
5 études et évaluations
- Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER / LéP), Apur et SeLoger (2026), Impact de l’encadrement des loyers à Paris en 2025, Apur, note n° 288, avril 2026 Évaluation institutionnelle
Sur juillet 2019–juin 2025, loyers parisiens modérés d’environ 5 % par rapport au scénario sans encadrement. L’étude porte sur le dispositif ELAN, pas sur ALUR 2015–2017 ; les résultats antérieurs de 4,2 % et 5,2 % portent sur des fenêtres différentes. - Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER) pour l’Atelier parisien d’urbanisme (2024), Les effets de l’encadrement des loyers à Paris, Apur, note n° 247 Évaluation institutionnelle
Par rapport à la hausse qui serait intervenue sans encadrement, l’encadrement appliqué depuis juillet 2019 modère les loyers parisiens de 4,2 % sur la période étudiée ; l’effet se renforce dans le temps (−2,5 % entre mi-2019 et mi-2020, −5,9 % entre mi-2022 et mi-2023) et est plus fort pour les petits logements. - Atelier parisien d’urbanisme / CESAER (2025), Impact de l’encadrement des loyers à Paris (rapport d’étude actualisé), Apur Évaluation institutionnelle
Le modèle portant sur les six villes régulées indique une diminution des loyers de 5,2 % ; pour Paris, les deux méthodes donnent −4,6 % et −5,2 %. Sur l’offre, mesurée par le nombre d’annonces, l’effet estimé est positif en incluant la période du Covid et négatif en l’excluant, donc non robuste. - Diamond R., McQuade T., Qian F. (2019), The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, American Economic Review, 109(9) Revue à comité de lecture
À San Francisco, l’extension du contrôle des loyers de 1994 a réduit de 20 % la mobilité des locataires et limité leur éviction de la ville, mais les propriétaires concernés ont réduit l’offre locative de 15 % (ventes, reconversions), ce qui a probablement fait monter les loyers de marché à long terme. - Autor D., Palmer C., Pathak P. (2014), Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts, Journal of Political Economy Revue à comité de lecture
La fin du contrôle des loyers à Cambridge en 1995 a entraîné une forte hausse de la valeur des logements auparavant contrôlés et des logements voisins, expliquant un quart des 7,8 milliards de dollars d’appréciation immobilière de la ville entre 1988 et 2005.
Ce que dit la recherche : tva : taux réduits et répercussion sur les prix
Les baisses de TVA sont-elles répercutées sur les prix payés par les consommateurs, et qui supporte une hausse de TVA ?
Les études empiriques convergent : une baisse de TVA n’est que partiellement répercutée sur les prix, et les prix réagissent environ deux fois plus aux hausses de TVA qu’aux baisses. Pour la baisse de la TVA dans la restauration en 2009, les propriétaires des restaurants ont capté plus de la moitié du gain et les consommateurs la plus petite part. La répercussion varie toutefois selon les marchés : elle a été de 57 % pour les ventes de voitures neuves et de 77 % pour les travaux dans les logements lors de baisses antérieures. Une hausse de TVA pèse proportionnellement plus sur les ménages modestes, effet atténué par l’indexation des prestations et des pensions. Il n’existe pas d’évaluation d’une TVA à taux zéro sur les produits de première nécessité en France.
4 études et évaluations
- Benzarti Y., Carloni D. (2019), Who Really Benefits from Consumption Tax Cuts? Evidence from a Large VAT Reform in France, American Economic Journal: Economic Policy, 11(1) Revue à comité de lecture
Après la baisse de la TVA dans la restauration en 2009, les propriétaires des établissements ont capté plus de 55 % de la baisse ; le reste s’est partagé entre consommateurs, fournisseurs et salariés, les consommateurs recevant la plus petite part. Les effets sur l’emploi ont été limités. - Benzarti Y., Carloni D., Harju J., Kosonen T. (2020), What Goes Up May Not Come Down: Asymmetric Incidence of Value-Added Taxes, Journal of Political Economy, 128(12) Revue à comité de lecture
Les prix réagissent deux fois plus aux hausses de TVA qu’aux baisses ; cette asymétrie accroît durablement les marges et les profits, et se retrouve sur l’ensemble des changements de TVA dans l’Union européenne entre 1996 et 2015. - Carbonnier C. (2007), Who pays sales taxes? Evidence from French VAT reforms, 1987-1999, Journal of Public Economics, 91(5-6) Revue à comité de lecture
Lors de deux fortes baisses de TVA en France, la part répercutée aux consommateurs a été de 57 % pour les ventes de voitures neuves (1987) et de 77 % pour les travaux dans les logements (1999). - Darricau H., Duchesne S., Garbinti B., Josseran L., Reutzel F. (2025), Effets budgétaires et redistributifs des mesures socio-fiscales, Institut des politiques publiques, Perspectives budgétaires (chapitre 2) Évaluation institutionnelle
Une hausse d’un point de la TVA rapporterait 13 milliards d’euros, mais 8,2 milliards nets pour le solde public une fois déduites la TVA payée par les administrations et l’indexation des prestations et pensions. L’effet direct est une perte moyenne de 0,71 % du niveau de vie, d’environ 1,2 % pour les 10 % les plus modestes ; après indexation, la perte moyenne est de 0,44 % et pèse davantage sur les ménages d’actifs en emploi.
Sources
- Les cahiers thématiques des Jours heureux, « Logement », partie 1 — Parti communiste français
- Présidentielle 2027 : les propositions de Fabien Roussel pour relancer le logement — Journal de l'Agence, 28 octobre 2026